<<
>>

«Коэффициенты риска», или Три соотношения, определяющие платежеспособность заемщика и обеспеченность кредита

При проведении андеррайтинга кредита далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов. Тем не менее на основе сведений о доходах заемщика, стоимости приобретаемого жилья, платежей по кредиту, анализа его доходов и расходов и другой информации, имеющейся в заявлении заемщика на получение кредита, можно рассчитать несколько основных соотношений, позволяющих формализовать процедуру андеррайтинга заемщика и расчета максимально допустимой суммы кредита для него.

В правилах по предоставлению кредитов банк вправе установить несколько различных соотношений, или коэффициентов, расчеты по которым с учетом статистики просроченной задолженности или невозврата по кредитам позволят банку установить некоторые предельные величины, определяющие «зону повышенного риска».

Рассмотрим три основных коэффициента, используемых в практике работы как большинства банков США, так и российских банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию.

Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе коэффициентов:

• отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту к среднемесячным совокупным доходам заемщика (платеж / доход, или П/Д);

• отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам или займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к среднемесячному совокупному доходу заемщика за тот же период (обязательства / доход, или О/Д);

• отношение размера кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит / залог, или К/З ).

Банк может самостоятельно устанавливать максимальные значения для каждого показателя, выраженные в процентах. В самом общем случае, исходя из стандартов, выработанных зарубежной практикой, коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (включая некоторые другие обязательные расходы, связанные с жильем, в частности платежи по страхования данного жилья) к среднемесячным доходам заемщика (П/Д), не должен превышать 30% от его совокупного дохода.

Коэффициент П/Д равен отношению суммы ежемесячных жилищных расходов (включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика) к сумме ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (некоторые банки при расчете берут чистые доходы, т.е. за вычетом подоходного налога):

ежемесячные жилищные расходы

П/Д = -------------------------------------------------------------- ? 100,

ежемесячные совокупные доходы заемщика



где П/Д ? 30%.



Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя из критериев, устанавливаемых банком. Превышение этого коэффициента свидетельствует о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита — с точки зрения способности заемщика своевременно и правильно погашать жилищный ипотечный кредит.

Соотношение, определяющее удельный вес общей суммы долгосрочных обязательств заемщика в его доходах (коэффициент О/Д), как правило, не должно превышать 40% совокупного дохода заемщика. Расчет производится следующим образом:



общая сумма обязательных ежемесячных платежей

• О/Д = ---------------------------------------------------------------------------- ? 100,

ежемесячные совокупные доходы заемщика



где О/Д ? 40%.



Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю всех обязательств заемщика в его бюджете, включая расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, так и с другими имеющимися у заемщика долгосрочными (как правило, свыше одного года) обязательствами (потребительскими кредитами, прочими долговыми обязательствами, а также алиментами и другими регулярными обязательными платежами, связанными с содержанием иждивенцев, медицинским страхованием здоровья или пенсионными накоплениями — дополнительно на основе контрактов и договоров, — со страхованием другого движимого и недвижимого имущества).

После анализа и одобрения отчета о результатах оценки эксперт по андеррайтингу рассчитывает отношение размера предоставляемого кредита к стоимости залога (К/З, или LTV), определяемой как минимальная из двух величин: цены покупки (или продажи) недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества. К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Учитывая требования к минимизации банковских рисков и опыт российских и зарубежных банков, можно сделать вывод о том, что максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70—80% оценочной стоимости или продажной цены в зависимости от того, какая величина меньше. К/З рассчитывается следующим образом:



Размер кредита

К/З = --------------------------------------------------------------------------------- ? 100%,

Минимальная из двух величин (цена продажи или

оценочная стоимость заложенного жилого имущества)



где К/З ? 70—80%.
<< | >>
Источник: Косарева Н.Б.. Основы ипотечного кредитования. 2006

Еще по теме «Коэффициенты риска», или Три соотношения, определяющие платежеспособность заемщика и обеспеченность кредита:

  1. Платежеспособность заемщика
  2. Классификация форм кредита в зависимости от характера кредитора и заемщика, характера щелевых потребностей заемщика
  3. 12.5. Досрочное полное или частичное исполнение обязательств по инициативе заемщика
  4. Пример анкеты матричного типа для экспертной оценки соотношения сил по одному из факторов политического риска
  5. Основные подходы к анализу способности заемщика погасить кредит
  6. Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика исходя из стоимости предмета залога
  7. Глава 9. Предварительная квалификация заемщика и оформление заявления на ипотечный кредит
  8. Высокий уровень риска кредитов на строительство жилья
  9. 12.4. Работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору
  10. 6.1. Факторы, определяющие цену ипотечного кредита
  11. 9.1. Предварительная квалификация заемщика ? первый этап в процессе предоставления ипотечного кредита