<<
>>

Кредиты с переменными выплатами, по которым фиксируются правила изменения величины платежей

В эту группу входят кредиты с переменной процентной ставкой и конвертируемые ипотеки с переменной процентной ставкой.

Кредит с переменной процентной ставкой (adjustable rate mortgage, ARM). Это наиболее приемлемый кредитный инструмент для стран, экономика которых отличается умеренно высокой и волотильной инфляцией.
В основе данного инструмента лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, т.е. в соответствии с изменением стоимости привлекаемых кредитором ресурсов. По таким кредитам банк устанавливает пониженную процентную ставку, но перекладывает риск ее изменения на заемщика в результате для банка уменьшается риск процентной ставки, а для заемщиков увеличивается доступность кредита.

Изначально расчеты платежей по кредиту проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученный таким образом платеж действует в течение периода до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку и остаток основного долга, делается на весь оставшийся срок кредита, и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося новой (измененной) ставкой процента.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору показателя (базы), на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве таких показателей могут быть использованы: доходность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам, ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США), средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков, официально устанавливаемый уровень инфляции и т.д. Это должен быть показатель, который в наибольшей степени характеризует стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты, официально устанавливаемый и публикуемый, регулярно меняющийся с учетом ситуации на финансовом рынке. Процент по таким кредитам обычно устанавливается на уровне, определяемом по следующей формуле: базовый показатель плюс установленная банком надбавка. Применение кредита с переменной процентной ставкой сопряжено с рядом проблем:

• не все индексы процентной ставки верно отражают реальную стоимость ресурсов;

• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным для заемщика, сужая тем самым круг потенциальных потребителей ипотечных кредитов;

• изменения платежей по кредиту могут быть несопоставимы с денежными доходами заемщика, что увеличивает кредитный риск;

• данный кредитный инструмент достаточно сложен, так как требуется обосновывать для заемщика необходимость пересмотра процентной ставки и ее нового уровня.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой первоначальный процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5?2 процентных пункта ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, поскольку, с одной стороны, для банка снижается риск процентной ставки, а с другой присутствует элемент неопределенности для заемщика.

Чтобы повысить для заемщиков привлекательность ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, иногда применяется механизм регулирования процентной ставки.
Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки (interest rate cap). При этом возможен подход, при котором одновременно определяется максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период (к примеру, 2 процентных пункта за год и 5 процентных пунктов за весь кредитный срок).

Разновидностью кредита с переменной процентной ставкой является канадский «ролл-овер» (Canadian rollover mortgage), в соответствии с которым через заранее установленные временные интервалы (к примеру, пять лет) кредит переоформляется на новый, с измененной процентной ставкой (в сторону повышения или понижения — в зависимости от существующих в этот период рыночных процентных ставок по аналогичным кредитам).

При использовании кредита с переменной процентной ставкой риск процентной ставки, как уже отмечалось, в значительной степени переносится на заемщика. Для банка повышается кредитный риск (при возможном росте процента и частом пересмотре процентных ставок). Кредитный риск несколько смягчается путем установления ограничений на максимальное увеличение процента, а также на периодичность пересмотра процента (например, один раз в 6 месяцев, квартал, год). Вероятность неплатежа может возрасти вследствие того, что рост процентной ставки будет несоразмерен росту доходов заемщика. В связи с этим банки, использующие кредитный инструмент с переменной процентной ставкой, уделяют серьезное внимание анализу соотношения уровня процентной ставки и кредитного риска. В то же время, при возможном снижении уровня процентных ставок на рынке, такой кредит более выгоден заемщику, чем кредит с фиксированной процентной ставкой, особенно при ограничениях (штрафах) на досрочное погашение кредита. Для кредитора в этом случае также снижаются риски досрочного погашения.

Ипотека с переменной процентной ставкой широко применяется в странах с умеренной инфляцией: в Канаде, США, Великобритании, Франции и других странах Западной Европы.

Конвертируемая ипотека с переменной процентной ставкой (convertible mortgage) . Этот кредитный инструмент сочетает в себе лучшие черты ипотеки с переменной и фиксированной процентными ставками. В общем виде, суть его сводится к тому, что кредитный договор предоставляет заемщику возможность на определенных условиях преобразовать (конвертировать) кредит с переменной процентной ставкой в кредит с фиксированным процентом.

Условия, предусмотренные данным кредитным инструментом, как правило, следующие. При заключении кредитного договора и на первой стадии кредитного периода действует переменная процентная ставка. Она может быть более привлекательной для заемщика, поскольку, как было сказано ранее, уровень процента по кредитам с переменной процентной ставкой при выдаче кредита обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой. Кроме того, привлекательность этой ипотеки еще и в том, что при оценке платежеспособности заемщика требуемый совокупный семейный доход может быть меньше (поскольку платежи по кредиту будут меньше за счет пониженной — по сравнению с фиксированной ? процентной ставки).

На второй стадии кредитного периода допускается конвертация ипотеки с переменной процентной ставкой в кредит с фиксированной процентной ставкой. Для заемщика это представляет интерес, если рыночные процентные ставки по кредитам повышаются и, соответственно, растет процент по кредитам с переменной процентной ставкой. Если рыночные процентные ставки понижаются, то переменная процентная ставка выгоднее. В это время, наоборот, заемщики стараются рефинансировать ипотеки с фиксированной более высокой процентной ставкой и взять кредит либо с переменной процентной ставкой, либо с новой более низкой фиксированной ставкой процента.

По правилам, применяемым в США, конвертация разрешена в определенный период, к примеру начиная с 13-го месяца кредитного срока и кончая 16-м месяцем. При конвертации заемщик должен уплатить банку фиксированную сумму, например $ 250–500.

Следует отметить, что заемщик обычно имеет право рефинансировать кредит с переменной процентной ставкой и получить новый, с фиксированным процентом (и наоборот). Это становится особенно актуальным, если процентные ставки начинают расти. Но цена такого рефинансирования для заемщика достаточно высока и обычно составляет 2?4% баланса кредита. Иногда кредитный договор не допускает рефинансирования ипотечного кредита (по крайней мере, на определенный период после выдачи). В то же время конвертируемые ипотеки обычно стоят на 0,25?0,5 процентного пункта дороже, чем обычные кредиты с переменной процентной ставкой. Следовательно, заемщик должен оценить, какой тип кредита ему выгоднее брать, учитывая тенденции на финансовом рынке.

Пример. Предположим, заемщик взял ипотечный кредит в сумме $ 20 000 с переменной процентной ставкой в 13% годовых сроком на 10 лет. Он заключил договор на конвертируемую ипотеку. В этот период проценты по кредитам с фиксированной процентной ставкой составляли 15% годовых. Через год ситуация в экономике изменилась, и проценты по кредитам стали расти, что вызвало рост процентной ставки по взятому кредиту. Процент по кредиту достиг 15% годовых. По прогнозам, тенденция роста процентных ставок должна сохраниться в течение еще как минимум двух лет. Заемщик решил воспользоваться возможностями, предусмотренными договором, и конвертировать свой кредит в кредит с фиксированной процентной ставкой (процент по таким кредитам в данный момент также составляет 15%). За эту операцию он должен заплатить, к примеру, от 250 до 500 долларов. Если бы это была неконвертируемая ипотека и условиями договора допускалось ее переоформление в ипотеку с фиксированной процентной ставкой, то заемщик заплатил бы больше, например 4% баланса долга. В нашем случае это около $ 750.

Таким образом, при разработке программ ипотечного кредитования особое внимание необходимо уделять выбору инструмента ипотечного кредитования, его всесторонней оценке с точки зрения интересов банка и заемщика, а также увязке механизма организации денежного потока по кредиту с финансовыми потоками банка
<< | >>
Источник: Косарева Н.Б.. Основы ипотечного кредитования. 2006 {original}

Еще по теме Кредиты с переменными выплатами, по которым фиксируются правила изменения величины платежей:

  1. 7.3. Ипотечные жилищные кредиты с переменными выплатами
  2. Кредиты, размеры платежей по которым определяются при заключении кредитного договора
  3. 12.6. Требования к обслуживанию кредитов с переменной ставкой процента и индексируемых кредитов
  4. Определение максимального размера ежемесячного платежа по кредиту
  5. 8.8. ПРОЦЕНТНЫЕ ПЛАТЕЖИ ПО КРЕДИТАМ
  6. 12.3. Сбор платежей при обслуживании ипотечных кредитов
  7. 12.2. Изменение роли кредита
  8. Цена, которая исчисляется в момент исполнения контракта путем пересмотра договорной базисной цены с учетом изменений в издержках производства, произошедших в период исполнения контракта, называется …
  9. Задача «Выбор способа получения пенсионных выплат»
  10. 9.1 Системы переменной заработной платы
  11. Анализ связей между неметрическими переменными
  12. Как бизнес справляется с переменами
  13. 15.2. ИЗДЕРЖКИ ПРОИЗВОДСТВА В КРАТКОСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ: ПОСТОЯННЫЕ, ПЕРЕМЕННЫЕ, ОБЩИЕ, СРЕДНИЕ