<<
>>

Место Закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства

Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 334) предусмотрено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила».

Закрепленные в п.
2 ст. 334 ГК РФ возможности были реализованы законодателем при создании Закона «Об ипотеке».

В Законе «Об ипотеке» введен ряд норм, аналоги которых отсутствуют в третьем параграфе гл. 23 ГК РФ. К их числу можно отнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п. 2 ст. 5, ст. 76), о распространении режима ипотеки на залог прав аренды недвижимости (п. 5 ст. 5), об установлении возможности возникновения ипотеки в силу закона (ст. 77), о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (ст. 55), о жилищных правах залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст. 78), о порядке регистрации ипотеки (гл. 4), о закладной как ценной бумаге (ст. 13?18) и др.

В ст. 337 ГК РФ указано, что, «если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию». Данное положение применимо к любому виду залога, поэтому оно воспроизведено в п. 1 и 2 ст. 3 Закона «Об ипотеке».

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что Закон «Об ипотеке» рассматривается в качестве специального по отношению к Гражданскому кодексу. Таким образом, ГК РФ установил приоритет норм Закона «Об ипотеке» по отношению к собственным общим нормам о залоге, но не сделал этого в отношении иных норм, изложенных в других главах и параграфах Гражданского кодекса, но непосредственно связанных с залогом недвижимости.

Закон «Об ипотеке» восполнил пробелы в действующем законодательстве, что, несомненно, способствовало развитию системы ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом.

Некоторые нормы, содержащиеся в Законе «Об ипотеке», такие, например, как правила страхования заложенного имущества, отличаются от требований, предусмотренных в п. 1 ст. 334 ГК РФ. Законом введен новый вид ценной бумаги — закладная; также введены новые правила залога жилых помещений, которые ранее отсутствовали в действующем законодательстве о залоге.

Вступление данного акта в силу заставило задуматься о его месте в системе законодательства России и его соотношении с иными актами, связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости, прежде всего с наиболее важными из них, а именно:

• Гражданским кодексом Российской Федерации;

• Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации;

• Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»;

• Федеральным законом «Об исполнительном производстве»;

• Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 64 ГК РФ гласит: «1.
При ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

При ликвидации банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан, в первую очередь удовлетворяются требования граждан, являющихся кредиторами банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан».

Статья 78 Закона «Об исполнительном производстве» определяет следующую очередность удовлетворения требований: «<…> 2. В первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, а также возмещению вреда лицам, понесшим ущерб в результате смерти кормильца.

Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений; требования членов производственных кооперативов, связанные с их трудом в этих организациях; требования по оплате оказанной адвокатами юридической помощи, выплате вознаграждения, причитающегося автору за использование его произведения, а также за использование открытия, изобретения, полезной модели, промышленного образца, на которые выданы соответствующие свидетельства.

В третью очередь удовлетворяются требования по отчислениям в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации и Государственный фонд занятости населения Российской Федерации.

В четвертую очередь удовлетворяются требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, отчисления в которые не предусмотрены третьей очередью.

В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования в порядке поступления исполнительных документов».

Этими нормами игнорируется принцип специальности залога, вследствие чего искажается смысл института залога, суть которого в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов.

Закон «Об исполнительном производстве», в ст. 78 определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателей — к пятой очереди, включив их в число «остальных требований в порядке поступления исполнительных документов».

Вопреки предписаниям п. 2 ст. 41 Закона «Об ипотеке» в ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» без каких-либо ограничений устанавливается приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих лиц
<< | >>
Источник: Косарева Н.Б.. Основы ипотечного кредитования. 2006

Еще по теме Место Закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства:

  1. Изменения законодательства об ипотеке в рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья
  2. 2.1. Развитие российского законодательства о политических партиях до принятия федерального закона "о политических партиях"
  3. 3.4. Основные положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  4. 16.4. Российское избирательное законодательство
  5. 15.2. Российское законодательство об эмиссионных ипотечных ценных бумагах
  6. Законодательство об избирательной системе
  7. 25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья
  8. Глава XI О РАЗЛИЧНЫХ СИСТЕМАХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВ
  9. РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)
  10. Глава 6. Закон Российской Федерации «О безопасности»
  11. Тема «Роль и место политических партий в формировании российской государственной власти в 90-е годы XX века»
  12. Место государства в политической системе
  13. 10.1. Место избирательных систем в изучении политики
  14. Место и роль конкуренции в рыночной системе
  15. 1. Место правительства в системе государственных органов
  16. 1.2. Структура геополитики и ее место в системе наук
  17. Структура геополитики и ее место в системе наук
  18. Место США в системе геополитических отношений
  19. Роль и место России в системе международного гуманитарного сотрудничества
  20. Место и роль России в современной системе международных отношений