4.5. Особенности ипотеки права земельной аренды

Аренда земельного участка — это право на земельный участок, которое также можно передавать в залог.

Получая в залог право аренды земельного участка, кредитор получает в залог именно права на определенный участок, а не участок земли как таковой. Эти права зависят от условий договора аренды, и кредитор, в свою очередь, зависит от условий такого договора. Поэтому крайне важно, чтобы кредитор понимал условия договора аренды и был с ними согласен.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, должен быть зарегистрирован.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, а при аренде земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства независимо от срока договора аренды такого земельного участка – арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается.

В целом договор аренды должен предусматривать, а арендодатель должен согласиться с тем, что договор аренды не будет расторгнут прежде, чем залогодержатель будет извещен об имеющейся проблеме, и до того, как последнему будет предоставлена нормальная возможность исправить возникшую проблему от имени заемщика. Сообразно типовым договорам аренды арендодатель, как правило, обязуется не расторгать договор аренды в течение всего времени, пока залогодатель выполняет обязательства по договору аренды, т.е. производит арендные выплаты, либо пока залогодержатель предпринимает меры для удовлетворения своих требований по договору ипотеки.

Предпочтительно, чтобы плата за аренду земельного участка была внесена предоплатой, что устранило бы необходимость в осуществлении периодических арендных платежей. Это уменьшает риск неисполнения финансовых обязательств. Если же арендные платежи в соответствии с договором аренды осуществляются периодически, то кредитор заинтересован в установлении процедур, обеспечивающих регулярность внесения арендной платы.

Если право аренды передается в залог, оно должно быть ликвидным. Залогодержатель должен убедиться в том, что он имеет безусловное право быть правопреемником заемщика по договору аренды, а если необходимо, то и право передавать участок в субаренду другому арендатору без вмешательства или согласия на то арендодателя.