<<
>>

РАЗВИТИЕ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ЧЕРЕЗ ФОРМИРОВАНИЕ ИНСТИТУТА САМОУПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Процессы трансформации российского общества, носящие системный характер, привели к радикальным преобразованиям во всех сферах общественной жизни. В условиях демократизации в стране стали возникать многочисленные общественные объединения, создаваемые «снизу», самими гражданами.
Выражая коллективные экономические, профессиональные, национальнокультурные и иные интересы через различные формы участия в этих объединениях, они становились реальной основой формирования гражданского общества, способствовали развитию деловой активности населения.

Под деловой активностью населения следует понимать реализацию экономической инициативы наиболее активной части населения в пределах конкретного территориального образования, выраженная в форме малого, среднего, индивидуального, крестьянского (фермерского) предпринимательства, а также в форме общественных объединений и организаций [3]. Одной из них, связанной непосредственно с развитием в России института частной собственности стали, товарищества собственников жилья (ТСЖ). Они явились результатом выражения интересов граждан, получивших в 90 гг. XX в. право собственности на жилье в многоквартирных домах городских и сельских поселений.

В данной статье рассматриваются товарищества собственников жилья как наиболее перспективная форма управления многоквартирными домами, реализующая потенциал деловой активности населения. Показана их роль в формировании института самоуправления в жилищной сфере, повышении эффективности содержания и эксплуатации жилищного фонда.

Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижимости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсутствующий ранее класс собственников жилья. Во многих городах и поселках собственников сейчас большинство в общей массе жителей. В Республике Башкортостан, за период с 1990-2010 гг. частный жилищный фонд вырос более чем в 3 раза. Если в 1990 г. в собственности граждан находилось 35% жилищного фонда, то в настоящее время - более 83% [3]. На 1 января 2011 г. площадь частного жилищного фонда в регионе, составляет 71,6 млн. кв. метров общей площади жилых помещений.

Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в системе управления жилищным фондом. Одним из главных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства является упорядочение правовых и хозяйственных вопросов в сфере управления многоквартирными домами.

Как показывает анализ опыта реформирования ЖКХ, для получения положительных результатов необходимо создание трёх основных предпосылок:

1. Насыщенный рынок высококачественных жилищнокоммунальных услуг с многообразием конкурирующих предпринимательских структур.

2. Платёжеспособность населения на базе роста его благосостояния.

3. Наличие в обществе развитых традиций частного домовладения, предполагающих осознание ответственности за состояние своего и чужого недвижимого имущества.
Улучшение качества обслуживания и ремонта жилищного фонда зависит не только от предоставляемых населению услуг, но и от позиции самих собственников жилья, которые данные услуги заказывают.

Проведение реформы ЖКХ становится невозможным без применения новых форм и методов управления жилищным фондом российских городов. При этом остро стоит и социальная значимость вопросов, связанных с реформированием жилищно-коммунальной сферы. В этой связи возникла необходимость пересмотреть традиционные формы управления жилищным фондом, в т. ч. подход к качеству содержания жилищного фонда, формированию источников финансирования для его содержания.

Введенный в действие в 2005 году Жилищный кодекс РФ существенно изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности. ЖК предложил новые подходы к регулированию общественных отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества. Ключевым вопросом здесь является выбор способа управления многоквартирным домом. Согласно Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления им: непосредственное управление собственниками; управление через товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищный либо иной потребительский кооператив; управление с помощью привлечения управляющей организации.

В реформе ЖКХ наиболее перспективной формой управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества является товарищество собственников жилья (ТСЖ), что отмечено в публикациях многих авторов.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме [2].

Для управления и содержания общего имущества многоквартирного дома (МКД) собственники помещений в этом доме на общем собрании членов ТСЖ согласуют свою волю по тем или иным вопросам управления (содержания), а реализацией этой воли занимаются наиболее активные собственники, включенные в состав правления товарищества. Все необходимые договоры во исполнение воли собственников, выраженной на общем собрании, заключает ТСЖ как юридическое лицо, а не каждый собственник в отдельности. Все это облегчает внешние отношения собственников помещений в многоквартирном доме со сторонними организациями в вопросах управления этим домом.

Основные преимущества управления многоквартирным домом (МКД) товариществом собственников жилья:

1. Товарищество по своей сути является первой ячейкой создания гражданского общества. Сознательность и ответственность обитателей домов, где есть ТСЖ, во много раз выше, чем разрозненных горожан. «Товарищи» знают, что в случае поломки или порчи общего имущества им придется за это платить. Поэтому разбитых стекол и разрисованных стен в таких домах не увидишь. Развитие товариществ собственников жилья - важный ресурс формирования у людей чувства подлинного хозяина, их сопричастности к общественно-политическим процессам, что является необходимым условием становления гражданского общества, реализации потенциала деловой активности, развития демократии и самоуправления в России. Собственник, поняв принципы управления и научившись эффективно содержать свою общедолевую собственность в многоквартирном доме, сможет в дальнейшем реализовать основные положения закона о местном самоуправлении, создавать территориальные общественные советы.

2. Защита интересов собственников дома. ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Цели органа управления ТСЖ совпадают с интересами собственников помещений (жильцов). Для сравнения - цель органа управления Управляющей Компании (УК), как всякой коммерческой организации - получение прибыли.

3. Возможность непосредственного участия в решении основных вопросов. ТСЖ предоставляет возможность непосредственно участвовать всем заинтересованным собственникам в принятии совместных решений по вопросам управления общим имуществом в многоквартирном доме.

4. Возможность влиять на политику управляющей компании. Собственники помещений, объединившиеся в ТСЖ, действительно в состоянии влиять на политику управляющей компании (УК). Общество жильцов может самостоятельно выбрать соответствующую компанию и следить за качеством ее работы, или сформировать личный персонал. Если УК работает хорошо, можно ничего не менять, а просто оплачивать ее работу. Если деятельность УК не удовлетворяет собственников, ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками качество работ и расценки которых устраивают товарищество. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно.

5. Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Для дополнительного пополнения бюджета ТСЖ можно сдавать нежилые помещения, или же предложить в аренду подвалы или верхние технические этажи. Наружные стены дома и крышу можно использовать в качестве рекламы, размещая щиты, плакаты и т.д. ТСЖ может распоряжаться по своему усмотрению близлежащей территорией, но для этого необходимо оформить участок в собственность. Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома. При отсутствии ТСЖ, неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению.

6. Самостоятельное планирование ремонтных работ. На общем собрании членов товарищества утверждается перечень необходимых ремонтных работ, а также их приоритетность, что делать в первую очередь, а что может подождать.

7. Контроль исполнения договорных отношений и качества предоставляемых услуг. ТСЖ контролирует исполнение всех договорных обязательств с подрядчиками и с ресурсоснабжающими организациями, а также качество предоставляемых работ (услуг), качество и режим поставки ресурсов. На практике это означает, что собственники сами контролируют качество предоставляемых им коммунальных услуг. Такую «ревизию» осуществляют, например, работники ТСЖ (инженер-диспетчер), председатель или члены правления. Если обнаружат какое-то нарушение, проверяющий уведомит правление, этот факт будет уточнён и может стать основанием для перерасчёта платежей за предоставленные комм, унальные услуги.

8. Деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья. Благоустроенный, ухоженный двор, детские площадки и газоны, домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом - все это сказывается не только на

настроении жильцов, но и на рыночной стоимости квартир в доме.

Существенным катализатором активизации процесса массового создания ТСЖ в настоящее время является реализация норм Федерального закона № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007. Деятельность указанного фонда направлена на предоставление финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда при соблюдении получателями средств ряда условий. Одним из важнейших критериев получения финансовых средств на проведение капитального ремонта жилых домов является обязательное наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, направленных на формирование благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ. Более того, доля ТСЖ как способа управления многоквартирными домами должна составлять от 5-20% [1].

В 2008 году, в целях реализации названного закона Правительством Республики Башкортостан был утвержден «План мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства РБ до 2011 года». За прошедший период республика существенно продвинулась в рыночных преобразованиях жилищной сферы. В настоящее время в Башкортостане 63,75 % многоквартирных домов управляются частными компаниями, в 21,9% многоквартирных домах созданы товарищества собственников жилья [3].

Наблюдается консолидация движения ТСЖ в союзы и объединения. В Уфе создано некоммерческое партнерство «Содружество товариществ собственников жилья и управляющих организаций в жилищной сфере городского округа город Уфа Республики Башкортостан». Основные цели деятельности этой организации - объединение творческого и интеллектуального потенциалов членов партнерства для представления и защиты общих интересов, решения организационных, технических, профессиональных и других вопросов, выработка согласованной политики деятельности на рынке оказания услуг по управлению жилищным и нежилым фондами города Уфы и их эксплуатации, а также взаимодействие с органами исполнительной и законодательной власти.

Однако, несмотря на положительные результаты в области развития рыночных механизмов в жилищной сфере, достигнутые региональными и местными властями республики, необходимо отметить, что в большинстве случаев практика некоммерческого управления не приносит желаемого результата и не способствует развитию эффективной системы управления жилищным фондом. Анализ показывает, что некоммерческим формам управления жилищным фондом присущ ряд недостатков, связанных с неразвитостью в России и РБ рынка профессиональных услуг управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей в этой области, что мешает развитию здоровой конкуренции.

Проблемы, препятствующие массовому созданию и успешному функционированию ТСЖ можно разделить на несколько групп.

Нормативно-правовые. Анализ публикаций, опыт деятельности ТСЖ, судебная практика, указывают на несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению. Ряд положений об управлении изложены неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Это порождает проблемы в определении правовой природы отдельных явлений, в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии решений, по поводу распоряжения общим имуществом, использования полученных ТСЖ доходов, установления завышенных дополнительных платежей [3].

Недостаточно урегулированы отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися членами ТСЖ и не изъявившими желания вступить в товарищество.

Организационные. Товарищества собственников жилья в общем случае не располагают достаточными материальными и кадровыми ресурсами, которые позволили бы организовать на современном уровне деятельность большинства органов управления товарищества (общего собрания, правления, ревизионной комиссии), а также выполнение товариществом собственными силами наиболее сложных работ и услуг, связанных с управлением многоквартирным домом. Среди основных организационных проблем создания и деятельности ТСЖ выделяют следующие:

- по инвентаризации и паспортизации общего имущества многоквартирных домов;

- по формированию земельных участков, на которых

расположены многоквартирные дома;

- по приведению общего имущества многоквартирных домов в надлежащее состояние в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда;

- по обучению управляющих многоквартирными домами;

- по методической помощи собственникам жилья, в том числе, разработку и опубликование типовых форм и инструкций по организации деятельности ТСЖ;

- по созданию информационных систем, обеспечивающих предоставление собственникам помещений в многоквартирных домах информации, необходимой для управления такими домами.

Организуемая по установленным государством и органами местного самоуправления "правилам игры" внутренняя жизнь и деятельность ТСЖ должны быть понятны и приемлемы гражданам.

Экономические. Среди основных экономических проблем деятельности ТСЖ выделяют:

- сложность получения бюджетных дотаций, недофинансирование;

- необходимость изыскания средств для финансирования расходов: по изготовлению (восстановлению) необходимой технической документации и регистрации вновь создаваемых объединений собственников жилья; по подготовке проектов межевания территории, проектов границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома;

- отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта;

- неплатежи населения, если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов;

- более высокие эксплуатационные платежи. Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение "скинуться" на благоустройство придомовой территории, парковки, найме консьержа, или другие цели, кроме того, необходимо оплачивать работу управляющего ТСЖ, бухгалтера, юриста.

Социально-психологические. Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов. Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом, заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием, серьезными опасениями и недостаточной информированностью (все неизвестное пугает и вызывает естественную реакцию отторжения). Кроме того, практически каждый многоквартирный дом (за исключением элитных застроек) представлен собственниками, обладающими различными уровнями благосостояния. Одни, составляющие большинство, получили в результате приватизации в собственность помещения, занимаемые ими ранее по договору социального найма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие приобрели квартиру в том же доме, и могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благоустройство придомовой территории. Существование подобного социально-имущественного неравенства также негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений собственниками помещений в одном многоквартирном доме.

В связи с повсеместным созданием ТСЖ стала актуальна проблема мошенничества в этой сфере, появление псевдо-ТСЖ, рейдерство. Цель рейдеров - получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, получить их доверие организовав видимость правильного голосования. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Бюджет одного ТСЖ (многоэтажный дом) может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов. Из всего выше сказанного следует вывод, что необходимо защищать интересы собственников жилья на государственном уровне и комплексно подходить к решению данных проблем.

В качестве механизмов стимулирования создания товариществ собственников жилья и поддержки их деятельности можно предложить следующее:

- в первоочередном порядке необходимо определение и реализация мер по государственной поддержке проведения собственниками жилищного фонда его капитального ремонта (модернизации);

- совершенствование законодательства в сфере управления жилищным фондом. Для упорядочения процесса передачи муниципальными структурами функций по управлению многоквартирными домами требуется разработка механизмов взаимодействия муниципальных структур, собственников жилья и их объединений, а также управляющих организаций. Деятельность ТСЖ и государственная политика в отношении ТСЖ не должны приводить к относительному ущемлению каких-либо социальных групп по отношению к другим социальным группам. В частности, это означает, что нормы права и судебная система должны обеспечивать эффективное разрешение конфликтов между собственниками помещений и органами управления ТСЖ;

- популяризация лучшего опыта российских регионов по внедрению новых форм управления жильем;

- необходимо создание системы "одного окна" по всем вопросам, связанным с реформой управления жилым фондом, созданием и функционированием ТСЖ;

- создание развитой и эффективной инфраструктуры услуг для товариществ собственников жилья.

- вовлечение населения в сферу управления собственной недвижимостью путем активизации информационноразъяснительной работы.

Проблема улучшения содержания и обслуживания жилищного фонда - это в первую очередь проблема устранения административных барьеров существующих в данном секторе, а во- вторых, создание максимально благоприятных условий для субъектов, заинтересованных в переходе к рыночным правилам игры, и создание благоприятных условий для практической реализации интересов этих субъектов. Только системные усилия по разрешению названных противоречий и проблем, приведут наше общество к принципиальному улучшению качества жизни в многоквартирных домах.

<< | >>
Источник: О. В. Шиняева, И. Г. Гоношилина. Гражданское общество в России: состояние, тенденции, перспективы. 2012
Помощь с написанием учебных работ

Еще по теме РАЗВИТИЕ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ЧЕРЕЗ ФОРМИРОВАНИЕ ИНСТИТУТА САМОУПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ:

  1. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ ГРАЖДАНСКОЙ АКТИВНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ
  2. Підтримка досягнутого рівня зайнятості населення та сприяння розширенню сфери застосування праці економічно активного населення
  3. Волны и фазы деловой активности
  4. Формирование органов местного самоуправления
  5. Трудовые ресурсы, экономически активное и неактивное население
  6. Формирование местного самоуправления в современной России
  7. 14.1. ФОРМИРОВАНИЕ АКТИВНОЙ ЖИЗНЕННОЙ ПОЗИЦИИ
  8. 16.1. Жилищные сбережения и цели их формирования
  9. 25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья
  10. ФОРМИРОВАНИЕ ДЕЛОВОЙ СРЕДЫ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
  11. 14. Управление процессом формирования у молодежи трудовой активности и потребности в общественной деятельности
  12. Статья 29. Компетенция федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в сфере финансового оздоровления и банкротства
  13. Деловая игра «Формирование системы управления безопасностью труда»
  14. Деловая игра «Формирование целей и функций системы управления персоналом организации»
  15. Раздел 1. Роль государственного и местного самоуправления в развитии гражданского общества
  16. 47.5. ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПОЛИТИКИ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ
  17. Формирование новых политических институтов.
  18. 4.3 Методика формирования межфункциональных групп в неустойчивых деловых организациях на основе социометрического и многофакторного анализов
  19. 3. Формирование институтов рынка труда в переходной экономике
  20. 18.6. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Украине